용산 정비창부지 주택공급 계획 발표에 따라 부동산 시장에 큰 이슈가 되고 있습니다. 분양정보나 입주모집 광고를 자주 접해보고 관련 정보를 찾아보는 것은 부동산 분야의 시야를 넓히는 길입니다. 이번 용산 미니신도시라고 불리는 이번 용산역 개발 계획부터 지난 용산역 개발 문제, 그리고 분양 및 청약조건까지 한 번에 보실 수 있도록 정리해보았습니다.
강서송, 마용성? 대체 무슨 부동산 용어길래?
서울 한강 남쪽의 금싸라기 땅, 강서송(강남, 서초, 송파)를 바짝 따라오고 있는 마용성(마포, 용산, 성동구). 이제는 너무 유명한 줄임말이 되어버렸습니다. 서울의 부동산 값이 떨어질거라는 경제 전문가들의 말에도 불구하고 끝없이 매물값이 치솟고 있는 대표적인 곳입니다. 다양한 부동산 정보 카페와 SNS 등 스마트폰이 보급되면서 줄임말이 크게 증가하고 있습니다. 이번 용산 정비창부지 주택공급 계획도 마용성의 몸값을 올리는데 한 몫 하고 있습니다.
정비창부지란?
용산역 서쪽의 허허벌판, 정비창 부지라고 불리는 곳이 있습니다. 정비창부지란 사실 군용 목적으로 묶여있는 땅을 말합니다. 군사적 목적으로 무기 및 장비를 수급이 용이하도록 저장하고 정비하기 위해 남겨둔 땅이라는 것이죠. 용산역 정비창부지라고 하니, 원래 목적은 용산역을 지나는 '철도로 물자 보급이 용이하도록 남겨둔 땅'인 것이죠. 이 용산역 정비창 부지를 개발하여 주택공급물량을 확보하는 것이, 이번 서울시의 용산 미니신도시 분양 계획입니다.
용산 정비창부지 개발 계획, 이번이 처음이 아닙니다.
사실 정비장 부지 개발계획이 이번에 처음 얘기된 문제는 아닙니다. 지난 2006년부터 꾸준히 개발계획을 발표했지만 이렇다 할 발전이 없었습니다. 사실상 2005년 1월 1일 코레일이 설립되면서 용산국제업무지구 개발 사업은 시작되었습니다. 정부에서 출범시킨 국철사업인 코레일은 4조 5000억원의 고속철도 부채를 갖게되었는데요, 이 부채를 대신하여 용산 철도정비창 부지(약 37만2000㎡)를 안고가게 되었습니다. 코레일에서 이 부지를 팔아 이 부채를 해결하는 것을 목적으로 공급된 부지인것이죠.
하지만 코레일 측은 직접 개발하는 쪽으로 방향을 틀어, 용산을 중심으로 역세권을 만들어 철도 운영 수익을 내려고 했습니다. 그래서 호텔 및 민자역사 등 부동산 개발 사업을 추진했습니다. 2006년 12월 코레일 지분과 민간 사업자와 협력해 철도정비창 개발을 공식화하고 민간 사업자를 모집했습니다. 이것이 용산 국제업무지구라는 사업의 시초가 바로 이때라고 볼 수 있겠습니다.
그러나, 2013년까지 아무런 개발도 진행되지 못했습니다.
삼성물산, 롯데관광 등 다양한 민간 및 공공기관에서 땅값으로만 '8조원' 가량 입찰했습니다. 부동산 경기가 한창 최고가를 올릴 때, 기업들이 이 땅의 가치를 인정하고 장기적 수익을 봤을 때 훨씬 이득이라고 생각한것이죠. 하지만 곧 전세계적 금융위기로 부동산시장이 출렁이면서 문제가 생겼습니다. 게다가 2007년 이후 다양한 부동산 규제(분양가 상한제, 광역교통개선부담금 등)으로 인해 건설 업계에 큰 타격이 있었습니다. 큰 금액을 지불하며 부지 입찰을 희망했던 기업들은 발을 뺴기 시작했습니다. 장기적 수익을 기대하기 어렵다는 이유에서였죠. 투자자간 의견 충돌이 생기며 2013년 사업은 물거품이 되었습니다.
코레일, 서울시 VS 정부
이후 코레일은 2014년, 지난 2013년까지 부지를 판매한 코레일과 부동산 대금을 제대로 납부하지 못한 민간 투자자와의 소송에서 승리했습니다. 대법원 판결에서 코레일은 용산국제업무지구 개발 사업을 최종적 종료함을 밝힙니다. 이후, 다시 들리는 용산역 개발 소식에 부동산 투자자들은 너도나도 용산역에 눈에 불을켜고 뛰어들기 시작합니다. 코레일은 용산역 주변을 개발할 계획을 세우고, 향후 어떠한 방향으로 용산역 일대를 개발할 것인지 고민하고 있다는 발표를 했죠. 서울의 가장 중심부인 용산이 아무런 개발도 되지않고 그대로 남아있다는 것. 부동산 가격 급등 등의 이유로 함부로 손을 못데는 곳이기도 합니다.
단적인 예로, 박원순 서울시장의 ‘여의도·용산 통개발’ 언급으로 집값이 폭등하는 사태도 있었습니다. 이후 이에 대처하여 국토부에서 부동산 투기 과열 방지 관련 발표가 있었습니다. 이로인해 서울시는 주택시정 안정화까지 개발을 보류하겠다고 대답했었습니다. 이로인해 사실상 무산되었던 일이 있습니다.
2020년, 과연 올해는?
12일, 오늘 발표한 분영업계 정보에 따르면 서울시와 정부에서 '수도권 주택공급 기반 강화 방안'을 발표했습니다. 정부에서 그동안 개발하지 못했던 용산 정비창 부지를 개발해서, 총 8,000가구의 주택과 국제개발사업을 이어받겠다는 발표가 있었습니다. 국제업무 및 상업시설이 들어설 것으로 보이며, 3기 신도시인 과천(7,000가구)보다 큰 규모입니다. 그래서 이번 용산 정비창 부지 개발 계획이 용산 미니 신도시라고 불리는 이유죠. 서울 외곽의 과천보다 1,000가구 많으니 미니신도시라고 불릴만합니다.
주거 물량은 대부분 아파트로 공급될 예정이며 아직 분양과 임대 물량 비율은 정해지지 않았습니다. 국토교통부는 공공임대 수준을 30%로 제한할 것임을 밝혔기때문에, 약 5600가구는 민간분양과 공공분양 물량으로 풀릴것으로 보입니다. 2023년 혹은 2024년 입주자 모집이 이뤄질 전망이고, 2021년 말까지 정비창지구 개발 구역 지정을 마칠 예정입니다. 또 2023년에 사업 승인 완료 예정이라고 밝혔습니다.
그동안 서울 외곽지역에 집중되었던 정부의 주택공급 계획이 용산으로 몰리자 부동산 업계에서는 '로또'라고 불릴만큼 큰 환호를 부르고 있습니다. 청약의 힘은 대단합니다. 아파트 분양정보를 최대한 자주 확인하는 것이 이러한 정보를 바탕으로 확률을 높힐 수 있겠습니다.
청약 통장 1순위 조건
이제 청약조건에 대해서 알아보겠습니다.
서울 등 수도권 투기과열지구에서는 해당 지역에서 2년 이상 거주해야 청약 1순위 자격을 얻을 수 있습니다. 정비창 부지는 2023년 사업 승인 완료 후, 2024년 분양 계획이기 때문에 2020년 현재 기준으로 이주하면 청약 1순위 자격을 얻을 수 있습니다. 한국감정원의 청약통장 통계를 살펴보면 현재 서울시 1순위 청약통장 계좌수는 약 379만개라고 합니다.
하지만 용산과 같은 수도권은 대부분 투기과열지구로 지정되어있습니다. 따라서 이번 용산 정비창부지 청약을 노리시는 분이라면 매 월 2만원씩 납부기간이 투기과열지구는 [2년]이어야 1순위라고 보실 수 있겠습니다.
청약 가산점 조건
현재 청약 가점 기준은(무주택기간 32점, 부양가족 35점, 저축기간 17점)입니다.
무주택 기간 1년마다 2점씩 가산점을 받을 수 있습니다.
예) 1년 미만 : 2점 , 1년 이상 ~ 2년 미만 : 4점
[무주택 기간 15년 이상]인 경우, [최대 32점]입니다.
부양가족수 1명부터 5점씩 가산점을 받을 수 있습니다. 부양가족수가 0명이어도 가산점 5점이 있습니다. 사실 이 부분은 모두 받을 수 있는 가산점이기 때문에 무의미하다고 볼 수 있겠습니다.
예) 0명 : 5점, 1명 : 10점, 2명 : 15점
[부양가족수 6명 이상]인 경우, [최대 35점]입니다.
청약저축 가입기간 1년 마다 1점씩 가산점을 받을 수 있습니다. 첫 1년은 6개월 단위로 가산점이 붙기때문에 6개월까지는 1점, 1년까지는 2점입니다.
예) 0~6개월 : 1점, 6~12개월 : 2점, 1년 이상 ~ 2년 미만 : 3점
[가입기간 15년 이상]인 경우, [최대 17점]입니다.
청약 감점 조건
가산점만 주는것이 아니라, 감점 조건도 있습니다. 대부분 감점 조건은 다주택자에게 있습니다.
1순위에서 제외되는 경우는 2주택 이상 소유한 경우, 1순위에서 무조건 제외됩니다. 또한 2순위로 신정하게 되면 보유한 주택마다 5점씩 감점됩니다. 이점 유의하시길 바랍니다.
서울시 청약 분양권 전매제한 부동산 시세 전망
정부가 21번째 부동산 대책으로 국토부에서 주택법 시행령 개정 안건을 내놓았습니다. 인천, 시흥 포함해서 분양권 전매를 금지시킨다는 정책입니다. 현재 아파트 분양의 당첨자 4명 중 1명꼴로
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부동산 정보를 확인하실때는 최대한 여러가지 분양정보를 찾아보시길 추천드립니다. 많은 사람들이 움직이는 방향을 따라가야할 때도 있지만, 나만 아는 정보가 힘이 될 때도 분명있기 때문입니다. 오늘 정리글은 여기서 마무리하겠습니다.
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