부동산 청약 분양권 전매제한, 앞으로 전망은?

정부가 21번째 부동산 대책으로 국토부에서 주택법 시행령 개정 안건을 내놓았습니다. 인천, 시흥 포함해서 분양권 전매를 금지시킨다는 정책입니다. 현재 아파트 분양의 당첨자 4명 중 1명꼴로 단기 전매를 하고 있는데 이를 규제하는 전매제한, 전매금지 제도를 추진하겠다고 발표했습니다. 이러한 부동산 용어 및 전망에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

이러한 규제대상이 되는 청약은 8월 이후 입주자 모집 공고를 낸 곳입니다. 아직까지는 시행되고 있지 않은 제도이므로 8월 전에 청약에 당첨되신 분이라면 해당하지 않겠습니다.

 

● '분양권 전매제도'란?

전매의 사전적의미는 다른 사람이 산 것을 다시 사는 것을 얘기합니다. 쉽게 말해, A가 산 아파트를 B가 다시 사는 것이죠. 이렇듯, 분양권 전매제도란 청약 당첨이 된 입주자가 청약통장으로 얻은 아파트 분양권 혹은 주택 분양권을 입주 전에 타인에게 매매하는 것을 말합니다. 부득이한 경우 분양권 전매를 하는 사람도 있으나, 부동산 투기 목적으로 사용하는 경우도 많습니다. 예를들어 저번에 소개드렸던 용산 미니신도시, 정부창 부치 주택 공급사업과 같은 부동산 매매가가 높은 곳은 이런 일이 빈번합니다.

용산 정비창 부지 용산 미니신도시 청약 자격 정리

사실상 주택공급의 목적으로 분양을 하는 것이지만, 오히려 부동산 투기의 수단으로 악용되는 일이 많이 발생하는 것이죠. 따라서 정부는 이에 대한 대책으로 전매제한 및 금지 제도를 만들어 규제하는 것입니다.

(단, 청약이 당첨된 경우만 이러한 제도가 적용됩니다. 미분양 아파트는 분양권 전매 및 규제와는 무관합니다.)

 

 

● 투기과열지구란?

투기과열지구는 국토교통부령으로 국토교통부 장관 또는 시, 도지사가 주택정책심의위원회 심의를 걸쳐 지정하는 곳입니다. 이 지역에서는 무주택 세대주 우선분양과 분양권 전매제한이 실행됩니다. 또한 공개추첨분양 청약순위제한 등 여러가지 정책이 무조건적으로 실행되게 됩니다. 이는 해당 지역 주택의 매매가와 물가상승률을 비교했을 때, 주택투기가 성행하거나 우려되는 지역에 보통 실시되고 있습니다.

 

따라서 투기과열지구로 선정된 지역(서울, 인천, 시흥, 과천 등)에서 건설 및 공급되는 주택은 이번 분양권 전매제한, 전매금지 조치에 영향을 받을것으로 보입니다.

 

● '분양권 전매제한', '분양권 전매금지'에 대해서

정부에서는 과도한 부동산 투기를 막기위해, 그리고 원활한 주택공급을 위해 이러한 제도를 실행해왔습니다. 앞서 얘기한 것처럼 분양권을 사고파는 행위가 부동산 투기 목적으로 이어지고 있기 때문입니다. 청약에 당첨된 사람을 '주택입주자'라고 정의하겠습니다. 주택입주자는 주택법에 규정하는 주택을 대상으로 지역별로 규정된 법률을 따라야 합니다. 이 법률에 따라 주택입주자는 '입주권' 혹은 '분양권'을 갖습니다.

 

입주권은 당연히 입주할 권리를 말합니다. 우리에게 중요한 것은 분양권이므로 생략하고 분양권에 대해 살펴보겠습니다. 분양권이란, 청약을 통해 입주자로 선정된 자의 권리를 말합니다. 청약을 통해 분양권을 갖게되면, 거래를 할 수 있다는 건 당연한 사실입니다. 그러나 정부에서는 부동산 투기 목적의 과도한 청약 경쟁을 막기위해 분양권 전매제한, 전매금지 제도를 도입한 것입니다.

 

● 분양권 전매제한, 전매금지 예외사항

전매제한대상으로 규제를 받고 있지만, 예외는 언제나 존재하는 법입니다. 아래의 사항에 해당되는 경우, 한국토지주택공사 혹은 지방공사에 증빙할 수 있다면 분양권 전매제도를 이용할 수 있습니다.

 

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원)이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군을 제외한다)으로 이전하는 경우. 다만, 수도권으로 이전하는 경우는 제외

2. 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 해외에 체류하고자 하는 경우

4. 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우

5. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 자가 사업시행자로부터 이주 대책용 주택을 공급 받은 경우(사업시행자의 알선으로 공급받은 경우를 포함한다)로서 시장·군수 또는 구청장이 확인하는 경우

6. 「주택법」에 의한 투기과열지구를 제외한 전매제한 대상 주택의 소유자가 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우

 

● 2020년 8월 이후, 분양권 전매제도

일반적으로 수도권과 광역시 등에서 공급되는 분양권은 기존 6개월의 전매제한 기간을 갖습니다. 그리고 수도권의 규제지역(투자과열지구와 조정대상지역 등)은 소유권 이전 등기 전까지 분양권 전매가 금지되어 있습니다. 이번 정부가 이를 과밀억제권역과 성장관리권역으로 확대한다는 것이 이번 정부 제도의 핵심입니다.

 

그렇다면 생소한 용어인 과밀억제권역과 성장관리권역에 대해 알아보겠습니다.

 

과밀억제권역 : 인구나 건물 등이 한곳에 집중되는 것을 막기위해 정부가 지정한 지역

성장관리권역 : 과밀억제권역의 이전 인구와 산업을 새로이 유치하는 위한 지역 (대부분 서울 외곽지역)

 

이와같이 정부가 지정한 두 지역에 추가로 분양권 전매제한 규제를 한다고 지난 11일 발표했습니다. 분양가 수준에 따라 투기과열지구에서는 최소 5년에서 최대 10년까지, 그 외의 지역에서는 최소 3년에서 최대 8년까지 전매제한 기간이 설정됩니다. 

 

● 분양권 전매제한, 전매금지 이후 전망

국교부는 이러한 주택법을 8월 중 시행할 것이라고 밝혔습니다. 8월 이후, 조정대상지역 등 규제지역이 아닌곳에서도 대부분 주택 분양권 전매가 제한됩니다. 수도권과 광역시에서도 규제로 제한된 지역에서는 전매가 제한되는것은 물론입니다. 따라서 이러한 지역의 분양권 전매 시장이 사라짐에 따라 청약 경쟁률은 감소하겠으나, 이게 부동산 매매가 하락으로 이어질 것인지는 아직 미지수입니다. 단기 전매 수익을 노리는 부동산 투기업자들이 빠져, 투기과열지구에서 공급되는 주택 경쟁률은 줄어들 것으로 보이나, 단순히 매매가 하락으로 이어지는 것은 아니기 때문입니다.